法律知识博客 【合同法律实务】2019-2022年涉经营用房转租纠纷案件审判白皮书｜转于至正研究
前 言
经营用房是经营者从事生产经营活动的必要生产资料。随着社会主义市场经济的高速发展和房屋租赁市场的日益活跃，房屋租赁逐渐成为满足经营者用房需求的主要方式，随之而来的是各类争议的不断涌现，并形成诉讼进入司法领域。依法妥善处理经营用房租赁纠纷案件，不仅是人民法院承担审判职能的必然要求，更是人民法院服务保障“六稳”“六保”全局工作和营商环境持续优化的必然要求。近年来，我院受理的房屋租赁合同纠纷案件数量持续高位运行，审理中发现，承租人向权利人或者管理人承租经营用房后又转租他人实际使用的现象日益普遍，而涉及转租情形的案件往往存在主体多元、利益交织、法律关系复杂等特点，平衡各方主体利益、及时妥善化解矛盾的难度较大。为此，本文拟对我院近四年审结的涉经营用房转租纠纷案件进行分析梳理，在总结此类案件整体审理情况的基础上，发现经营用房转租关系中的常见风险点和潜在争议点，结合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的立法价值导向，为市场主体从事相关经营活动提供建议，为人民法院审理此类案件提炼裁判规则和裁判思路，以期发挥司法裁判对市场主体行为的规范和引导作用，助力经营用房租赁市场的健康、有序发展。
一、2019-2022年涉经营用房转租纠纷案件概况
（一）案件数量
2019-2022年，我院共审结涉经营用房转租纠纷案件152件，均为二审案件。其中，2019年审结22件；2020年审结43件；2021年审结48件；2022年审结39件。从数据发展趋势来看，我院审结的涉经营用房转租纠纷案件数量除2022年相较2021年明显下降外，其余年度均较上一年度有所增长，尤其是2020年，审结案件数量接近2019年的两倍。
结合我院的整体结案情况来看，一方面，受疫情及相应防控措施影响，2022年我院审结的民事二审案件总量相较2021年有所下降；另一方面，2022年我院审结的经营用房租赁纠纷二审案件总量以及在民事二审案件总量中的占比均扭转此前平稳增长的趋势，相较2021年有所下降。而就我院审结的涉经营用房转租纠纷案件在经营用房租赁纠纷二审案件中的占比来看，2020年（10.1%）相较2019年（5.8%）明显增长，2021-2022年则相对稳定（10.3%、9.8%）。上述数据变化趋势可以在一定程度上反映经营用房租赁市场的整体情况：2020年之前，在经济快速增长背景下，经营用房租赁市场相对活跃，逐利动机诱发的机会主义心理导致违约纠纷相应增多，经营用房租赁市场的蓬勃发展亦催生一批以转租为主要盈利方式的经营者，转租现象日益普遍化；2021年以来，在疫情防控常态化趋势下，经营用房租赁市场趋于平稳，租赁双方倾向于采取更为保守的经营策略、维护既有租赁关系的稳定性，而转租这一盈利模式本身具有较高的风险性，在相对平稳的市场背景下对经营者并不具有明显的吸引力，以转租为主要盈利方式的经营者数量相对稳定，经营用房转租现象不再继续显著增加，形成纠纷进入司法领域的案件数量相应趋于稳定。
（二）案件特点
2019-2022年我院审结的152件涉经营用房转租纠纷案件中，有41件存在本反诉。其中，25件系租赁双方分别以对方构成根本违约为由要求解除合同或者确认合同已经解除，并要求对方承担单方违约导致合同解除的违约责任；8件系租赁双方对合同是否有效存在观点分歧，并分别基于合同有效或者无效提出相应诉讼请求；4件系租赁双方对合同关系是否存续存在观点分歧，即一方要求继续履行合同，另一方主张合同已经履行完毕或者已经解除；2件系因转租期限超过中间承租人剩余租赁期限，权利人在租赁合同到期后收回房屋，导致实际使用人无法使用房屋，中间承租人与实际使用人就房屋占有使用费支付和装修损失赔偿事宜发生争议；1件系因权利人与实际使用人经磋商后未能直接建立租赁关系，就房屋占有使用费支付和信赖利益损失赔偿事宜发生争议；1件系合同履行完毕后租赁双方就合同关系存续期间租金支付及装修损失赔偿事宜发生争议。可见，涉经营用房转租纠纷案件往往存在多个争议焦点，各方主体意见分歧较大，事实认定和法律适用相对困难。
2019-2022年我院审结的152件涉经营用房转租纠纷案件中，有16件涉及房屋整体承租后分割转租情形，21件涉及多手转租情形。分割转租和多手转租情形均将引发关联诉讼，对于人民法院妥善化解矛盾提出较高要求：一方面，分割转租情形下将形成横向关联诉讼，需要协同处理，确保裁判思路及裁判尺度保持一致；另一方面，多手转租情形下将形成纵向关联诉讼，转租关系链中主体众多、法律关系环环相扣，各方主体利益复杂交织、层层渗透，需要整体考量，避免当事人利益失衡的情形发生。在纳入本文研究范围的涉经营用房转租纠纷案件中，有5件系一片租赁场地引发的关联诉讼，同时涉及多手转租、分割转租、合同项下权利义务转让等多重法律关系，存在违法转租、违法搭建、擅自变更房屋用途、公司法人人格混同等多项争议焦点，在租赁关系主体、租赁合同效力、责任归属认定等方面均存在事实认定和法律适用难点。
（三）区域分布
就我院审结的涉经营用房转租纠纷案件中涉诉标的的区域分布情况来看，黄浦区案件数量最多（34件），崇明区案件数量最少（1件），除以上两个辖区外，城郊区域的案件数量普遍高于中心城区：静安区、普陀区、虹口区、杨浦区案件数量分别为10件、14件、11件、3件，宝山区、嘉定区、青浦区案件数量分别为21件、26件、34件。城郊区域涉经营用房转租纠纷案件相对多发的主要原因在于占地面积较为广阔、房屋租赁合同纠纷案件总量较大；黄浦区和崇明区的案件数量背离前述规律则与经营用房租赁市场的活跃程度存在一定关联。
进一步对各辖区涉经营用房转租纠纷案件在经营用房租赁纠纷二审案件中的占比情况进行统计分析后发现，普陀区（12.1%）、宝山区（11.2%）、黄浦区（11.4%）涉经营用房转租纠纷案件占比较高。其中，普陀区、宝山区涉经营用房转租纠纷案件中涉诉标的多为厂房、仓库等，由中间承租人整体承租后分割转租，擅自改扩建及变更房屋用途等违规经营现象突出，因政府部门拆违整治等原因影响实际使用，引发各方主体之间的纠纷；黄浦区涉经营用房转租纠纷案件中涉诉标的则多为国有企业所有房屋和公有非居住房屋，相关企业通过租赁形式取得房屋使用权并对外转租，相较私有产权房屋，就此类国有产权房屋建立的租赁关系往往具有租金标准较低、租赁期限较长的特点，普遍存在定期续签租赁合同或者因疏于管理而形成不定期租赁的情形，近年受到旧区改造和城市更新工作影响，原本长期稳定持续的租赁关系终结，各方主体多因合同解除和征收补偿问题发生争议。此外，杨浦区（2.2%）、静安区（4.4%）涉经营用房转租纠纷案件占比显著低于其他辖区，在一定程度上反映以上两个辖区的经营用房转租情形较少、经营者订立合同相对规范以及辖区法院对此类案件的矛盾化解力度较高、当事人服判息诉率较高等特点。
（四）结案方式
2019-2022年我院审结的152件涉经营用房转租纠纷案件中，以撤诉方式结案的24件，占比15.8%；以调解方式结案的11件，占比7.2%；以发回重审方式结案的4件，占比2.6%；维持原判的94件，占比61.8%；改判的19件，占比12.5%。总体而言，虽然判决仍为主要的结案方式（74.3%），但调解撤诉率（23%）显著高于民商事二审案件调解撤诉率合理区间（12.28%）。
从历年数据发展趋势来看，涉经营用房转租纠纷案件调撤率波动幅度较为明显，2020年显著偏低，2022年相较2021年亦明显下降。结合我院的整体结案情况来看，涉经营用房转租纠纷案件的调撤率、维持率、改发率变化趋势与经营用房租赁纠纷二审案件以及民事二审案件基本保持一致；历年涉经营用房转租纠纷案件改发率均高于经营用房租赁纠纷二审案件以及民事二审案件；涉经营用房转租纠纷案件调撤率变化幅度相较经营用房租赁纠纷二审案件以及民事二审案件更高。原因在于：首先，涉经营用房转租纠纷案件存在事实认定难度高、法律适用分歧大的特点，导致案件改发率偏高；其次，受疫情及相应防控措施影响，2020年及2022年我院大量适用线上审理方式，相较传统线下方式，两造对抗程度有所削弱，在一定程度上增加法官通过审理寻找调解突破口的难度，进而影响调解工作的成功率；最后，涉经营用房转租纠纷案件诉请金额往往较高，在各方主体受疫情影响普遍资金压力较大且此类案件二审诉讼风险相对偏高的情况下，当事人往往更倾向于选择调解或者庭外和解方式解决争议，因而2021年和2022年涉经营用房转租纠纷案件调撤率均高于经营用房租赁纠纷二审案件以及民事二审案件。
二、2019-2022年涉经营用房转租纠纷案件具体情况
（一）涉诉主体
2019-2022年我院审结的152件涉经营用房转租纠纷案件中，由权利人提起诉讼（含反诉）的61件，占比31.6%；由中间承租人提起诉讼（含反诉）的85件，占比44%；由实际使用人提起诉讼（含反诉）的47件，占比24.4%。
就被诉主体来看，将权利人列为被告的21件，占比10.9%；将中间承租人列为被告的106件，占比54.9%；将实际使用人列为被告的51件，占比26.4%；同时将权利人和中间承租人列为被告的6件，占比3.1%；同时将中间承租人和实际使用人列为被告的9件；占比4.7%。
权利人提起诉讼的主要有三种情形：1.以中间承租人为被告的48件，占比78.7%，多为要求中间承租人承担租赁合同项下责任；2.以实际使用人为被告的6件，占比9.8%，多为要求实际使用人腾退房屋、支付房屋占有使用费等；3.以中间承租人和实际使用人为共同被告的7件，占比11.5%，诉讼请求为要求中间承租人和实际使用人共同腾退房屋、支付房屋占有使用费，或者要求中间承租人承担租赁合同项下责任、实际使用人就中间承租人的付款义务承担连带责任。
实际使用人提起诉讼的亦有三种情形：1.以中间承租人为被告的39件，占比83%，多为要求中间承租人承担转租合同项下责任；2.以权利人为被告的3件，占比6.4%，多为要求权利人支付征收补偿款，部分案件中实际使用人主张其与权利人直接建立租赁合同关系，要求权利人承担租赁合同项下责任；3.以权利人和中间承租人为共同被告的5件，诉讼请求为要求权利人和中间承租人共同支付征收补偿款，或者要求中间承租人承担租赁合同项下责任、权利人就中间承租人的付款义务承担连带责任或者补充赔偿责任。
中间承租人提起诉讼的情形相对复杂，主要包括六种类型：1.以权利人为被告的18件，占比21.2%；2.以实际使用人为被告的45件，占比52.9%；3.以前手中间承租人为被告的5件，占比5.9%；4.以后手中间承租人为被告的14件，占比16.5%；上述四种情形中的诉讼请求一般为要求其前手出租人或后手承租人承担租赁合同或者转租合同项下责任；5.以权利人和前手中间承租人为共同被告的1件，占比1.2%，诉讼请求为要求权利人和前手中间承租人共同支付征收补偿款；6.以后手中间承租人和实际使用人为共同被告的2件，占比2.4%，诉讼请求为要求后手中间承租人和实际使用人共同腾退房屋、支付房屋占有使用费。
由以上数据可见，租赁关系或者转租关系中的出租方起诉承租方的情形明显多于承租方起诉出租方的情形；中间承租人涉诉的案件占较大比重，原因在于：中间承租人同时是租赁关系中的承租人和转租关系中的出租人，租赁关系和转租关系中的争议均可能导致中间承租人涉诉，在转租关系链中事实上承担双重法律风险。
（二）涉诉内容
2019-2022年我院审结152件涉经营用房转租纠纷案件中反映出的涉诉原因可以初步归纳为以下五种类型：1.要求解除合同或者确认合同已经解除的134件，占比64.4%；2.要求确认合同无效的13件，占比6.3%；3.基于合同关系存续的前提要求履行合同项下义务或者承担违约责任的14件，占比6.7%；4.基于合同履行完毕的前提要求结清合同项下款项或者履行腾退房屋、恢复原状等后合同义务的25件，占比12%；5.非基于合同关系向转租关系链中不属于合同相对方的其他主体提出诉讼请求的22件，占比10.6%。
进一步对当事人提出的诉讼请求内容进行统计分析，可以归纳为以下四种类型：1.基于合同关系存续的前提要求履行合同项下义务的12件，占比5.8%；2.基于合同无效、解除或履行完毕的前提要求结清合同项下款项（包括租金、水电费、物业费、押金及保证金等）的140件，占比67.3%；3.要求承担违约责任（包括没收押金或者保证金、支付违约金、支付免租期租金、赔偿损失、支付修复费用等）的142件，占比68.3%；4.非基于合同关系向转租关系链中不属于合同相对方的其他主体提出诉讼请求（包括要求腾退房屋、支付房屋占有使用费、支付征收补偿款、要求承担连带责任或者补充赔偿责任等）的22件，占比10.6%。
就当事人主张的违约责任内容来看，主要涵盖以下十种类型：1.主张解约违约金的60件，占比28.8%；2.主张资金占用损失（包括逾期付款利息、违约金、滞纳金，逾期返还押金或者保证金的利息、滞纳金等）的46件，占比22.1%；3.主张装修损失的30件，占比14.4%；4.主张相关诉讼费用支出（包括本案律师费、诉讼保全担保费和关联诉讼中支出的诉讼费用，不包括本案案件受理费、保全费等诉讼费用）的18件，占比8.7%；5.主张房屋占用损失（包括逾期交房违约金、逾期返还房屋占有使用费等）16件，占比7.7%；6.主张免租期租金的10件，占比4.8%；7.主张没收押金及保证金的9件，占比4.3%；8.主张空置期损失的7件，占比3.4%；9.主张经营损失的7件，占比3.4%；10.主张搬迁损失的4件，占比1.9%。
（三）审理情况
就当事人提出的诉辩意见来看，主要涉及以下争议焦点：1.违法转租事实的认定，即中间承租人是否经权利人同意将房屋对外转租，64件，占比42.4%；2.租金欠付事实的认定，主要涉及租金支付起止时间和租金实际支付情况，51件，占比33.8%；3.房屋返还义务以及责任认定，主要涉及房屋占有使用费支付起止时间和具体计算标准，20件，占比13.2%；4.房屋适租义务以及责任认定，主要涉及房屋不符合租赁目的、涉及拆违整治、前手合同解除等情形导致合同解除是否应当归责于权利人或者中间承租人的争议，20件，占比13.2%；5.房屋交付义务以及责任认定，主要涉及房屋是否按期交付和是否符合交付条件的争议，16件，占比10.6%；6.租金减免事宜，即疫情或者其他情形导致房屋使用受限期间是否应当减免租金和具体减免金额，13件，占比8.6%；7.租赁期限的认定，主要涉及租赁期限是否自动延长和租赁双方之间的续租合同是否成立的争议，13件，占比8.6%；8.租赁关系主体的认定，主要涉及租赁关系主体是否变更以及权利人与实际使用人之间是否直接建立租赁关系的争议，11件，占比7.3%；9.征收补偿事宜，即中间承租人或者实际使用人是否有权取得征收补偿款和具体补偿金额，9件，占比6%；10.装修、改扩建的责任认定，主要涉及中间承租人或者实际使用人装修、改扩建和拆除装修等行为是否构成违约和是否应当承担恢复原状义务或者赔偿义务的争议，8件，占比5.3%；11.超期转租事实的认定，即中间承租人转租期限是否超过其剩余租赁期限，6件，占比4%；12.擅自变更房屋用途事实的认定，4件，占比2.6%；13.提供证照办理所需授权文件及产权证等附随义务及责任认定，4件，占比2.6%。
就裁判结果看，判决解除合同或者确认合同已经解除的82件，占比54.3%；认定合同无效或者部分无效的20件，占比13.2%；认定合同应当继续履行的16件，占比10.6%；认定合同已经履行完毕的26件，占比17.2%；认定涉诉主体之间不存在合同关系的7件，占比4.6%。
判决解除合同或者确认合同已经解除的82件案件中，认定权利人承担责任的4件，主要涉及权利人在中间承租人未达到根本违约的情形下断水断电和拆违整治导致租赁合同无法继续履行的情形；认定中间承租人承担责任的58件，主要涉及拖欠租金、违法转租、擅自变更房屋用途等情形；认定实际使用人就转租合同提前解除承担责任的13件，主要涉及拖欠租金情形；认定权利人和中间承租人均应当就租赁合同提前解除承担责任的3件，1件系双方均明知房屋属于工业用房而中间承租人承租房屋后将进行改建并用作白领公寓对外转租，中间承租人因未能开展经营而要求解除租赁合同，法院认定双方负有同等责任，2件系因政府部门实施联合整治导致房屋无法使用，法院认定权利人和中间承租人对房屋疏于管理导致使用中出现安全隐患，双方对租赁合同解除均有过错；认定中间承租人和实际使用人均应当就转租合同解除承担责任的4件，2件系因房屋属于优秀历史建筑，存在较为严格的装修限制，导致实际使用人未能按照租赁目的完成装修进而要求解除转租合同，法院认定中间承租人未尽告知义务，实际使用人未尽审慎的注意义务，双方对转租合同解除均有过错，2件系权利人要求实际使用人停止装修，实际使用人以此为由要求解除转租合同，法院认定实际使用人未按约报送装修图纸及设计方案并经过权利人确认，中间承租人在明知实际使用人的装修图纸及设计方案未经权利人确认的情况下仍同意实际使用人装修，双方对转租合同解除均有过错。
认定合同无效或者部分无效的案件主要涉及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年通过，已修正）第二条规定的违法建筑租赁情形和第十五条规定的超期转租情形。认定合同无效或者部分无效的20件案件中，因租赁标的为违法建筑或者包含部分违法建筑导致合同无效或者部分无效的14件，因中间承租人转租期限超过其剩余租赁期限导致合同部分无效的5件，同时涉及违法建筑租赁和超期转租两种情形的1件。
三、涉经营用房转租纠纷案件的风险点和争议点
（一）经营活动中的常见风险点
1.租赁标的方面的风险
（1）关于租赁标的的合法性。2019-2022年我院审结的152件涉经营用房转租纠纷案件中，因租赁标的系违法建筑或者包含部分违法建筑导致合同无效或者部分无效的有15件，占比接近一成，可见目前经营用房租赁市场的违规租赁问题依然突出。对于合同无效造成的经济损失，依照法律规定应当由当事人根据各自的过错承担相应的责任。司法实践中一般认为，出租方明知租赁标的系违法建筑仍对外出租，对合同无效承担主要责任；承租方未能审慎核查租赁标的权属状况，对合同无效亦有过错，因而至少需对合同无效承担次要责任。经营用房转租情形下，中间承租人可能对租赁标的进行改扩建，如该改扩建行为超出原有建筑规划而未经相应的审批程序，则转租合同的租赁标的将被认定为违法建筑，进而导致转租合同被认定为无效，此类转租情形下的特殊风险值得引起重视。
（2）关于租赁标的的装修限制。2019-2022年我院审结的152件涉经营用房转租纠纷案件中，因装修事宜引发争议的有14件。其中，出租方主张承租方擅自装修的9件，承租方未能按照其租赁目的完成装修进而导致合同解除的5件。实践中，对租赁标的的装修限制主要体现在两方面：一是对租赁标的进行装修应当征得出租方同意，转租情形下还应当征得权利人同意。一起案件中，权利人虽同意中间承租人对租赁标的进行装修，但对装修范围作出限制，中间承租人则概括性地允许实际使用人对租赁标的进行装修，后实际使用人的装修范围超出权利人的同意范围，权利人要求实际使用人停止装修，实际使用人要求解除转租合同，法院认定中间承租人需承担相应的责任。二是对特定租赁标的进行装修需履行严格的审批程序。两起案件中，因租赁标的系优秀历史建筑，实际使用人多次修改提交装修方案仍未通过审批，故起诉要求解除转租合同，法院认定中间承租人未就租赁标的特殊性质履行告知义务，实际使用人则未尽全面了解租赁标的的注意义务，对合同解除均有过错。
2.转租权利方面的风险
（1）关于中间承租人的租赁期限。根据《民法典》第七百一十七条规定，中间承租人转租期限超过其剩余租赁期限的，除另有约定外超过部分的约定对权利人不具有法律约束力。因此，中间承租人超期转租的，转租合同中超期部分存在履行不能的风险，故中间承租人租赁期限的确定至关重要。2019-2022年我院审结的152件涉经营用房转租纠纷案件中，因租赁期限引发争议的有13件。部分案件中，因租赁合同中存在“第一租赁期十年届满时延续至第二租赁期十年”“承租方无违约的情况下，合同可延续3年”“租期届满后，若承租方提出续租，在承租方可以履行合同的条件下，出租方与承租方续签同等年限和内容的租赁合同”等约定，原定的租赁期间届满后，租赁双方可能就租赁期限是否顺延产生争议。司法实践中一般认为，如果合同中约定续租需租赁双方另行签订合同、租期延长需租赁双方另行协商确定租金标准，则续租合同并不必然成立、相关约定亦不产生租期自动延长的效果，双方未就租赁条件达成一致时，出租方有权收回房屋。
（2）关于权利人的转租授权。中间承租人将房屋对外转租需经权利人同意。实践中，权利人为实现对房屋的有效管理，可能会要求中间承租人以“一事一议”的方式向权利人提出转租申请，而非概括性地授权中间承租人对外转租房屋。此种情形下，中间承租人能否向特定实际使用人转租房屋存在一定不确定性。司法实践中一般认为，此种“一事一议”的特别授权方式符合经营用房租赁市场的交易习惯。一起案件中，中间承租人要求权利人预先提供多套转租授权书、权属证明等材料以便其进行转租经营，该诉讼请求并未获得支持。此外，在“一事一议”的特别授权模式下，权利人完成审批流程的时间并非中间承租人所能控制，由此可能导致中间承租人与实际使用人因材料迟延交付产生争议。一起案件中，中间承租人虽然按期交付房屋钥匙，但迟延交付转租授权和装修许可文件，因转租授权和装修许可文件的交付直接影响实际使用人办理营业执照及进场装修，故法院认定中间承租人迟延交付房屋。
3.实际使用方面的风险
（1）关于权利人的管理义务。2019-2022年我院审结的152件涉经营用房转租纠纷案件中，涉及政府部门对生产、经营、居住“三合一”情况进行整治导致合同解除的有6件。上述6件案件中，法院均认定中间承租人疏于管理导致房屋存在安全隐患，对房屋无法使用导致合同解除存有过错。值得注意的是，其中3件系转租合同解除后中间承租人转而起诉要求解除租赁合同的案件。就法院裁判结果来看，两起案件中法院认定权利人知晓中间承租人的违规转租行为或者实际使用人的违规经营行为，并认为权利人对此持放任态度，对房屋无法使用进而导致租赁合同提前解除亦有过错；一起案件中法院认定权利人并不知晓中间承租人的违规转租行为或者实际使用人的违规经营行为，故认定租赁合同提前解除的责任由中间承租人自行承担。一般而言，权利人选择向中间承租人出租房屋并授权其对外转租，而非自行向实际使用人出租，其目的在于降低自身的管理成本。相应的，中间承租人获取的转租收益实质上属于其实施经营管理行为的对价。然而，从上述案件的判决结果可见，这种对价关系的存在并不意味着转租关系链中权利人必然免除对于房屋实际使用行为的管理义务，在权利人知道或者应当知道中间承租人违规转租或者实际使用人违规经营的情况下，亦负有妥善管理房屋、纠正违规行为的义务。
（2）关于租赁标的的使用限制。实际使用人承租房屋后从事的经营活动应当符合房屋的性质和用途。2019-2022年我院审结的152件涉经营用房转租纠纷案件中，涉及房屋用途变更的有8件。其中4件系承租方擅自变更房屋用途的情形，另4件系租赁双方均明知房屋性质与实际用途不符仍签订合同的情形。前一情形下，出租方有权以承租方擅自变更房屋用途为由要求解除合同，由此造成的损失由承租方自行承担，自无疑义。后一情形下，出租方能否以承租方变更房屋用途为由要求解除合同则易引发争议。实践中，存在部分房屋性质与实际用途不符，但仍能通过相应行政审批程序、办理相关经营证照的情形，此类情形往往由特定历史原因导致，相应经营行为的合法性不应当轻易否定，出租方以承租方变更房屋用途为由要求解除合同难以得到支持。值得注意的是，承租此类房屋仍存在一定风险。一起案件中，权利人将工业厂房作为商业用房出租，因该房屋经相关部门批准商用，故曾成功办理营业执照；然，中间承租人转租后，实际使用人仍因房屋存在特殊装修限制而未能完成消防验收手续，导致转租合同解除。
4.自力救济方面的风险
（1）关于权利人与中间承租人的自力救济风险。实践中，常见出租方以断水断电、禁止出入等制衡措施应对承租方相关违约行为的情形。实践中，此类自力救济措施易引发争议，值得引起重视。一起案件中，出租方以承租方擅自转租、擅自变更房屋用途等理由向承租方发函要求解除合同，承租方就此提出异议并拒绝搬离房屋；后出租方对房屋采取断水断电措施；法院最终认定承租方仅构成轻微违约，出租方则构成根本违约，判令出租方承担相应的责任。另两起案件中，出租方以承租方拖欠租金构成根本违约为由向承租方发函要求解除合同，并对房屋采取断水断电、禁止出入等措施，法院虽认定出租方享有单方解除权，但计算房屋占有使用费时均对承租方无法实际使用或者正常使用房屋期间的费用进行扣除或者酌减。事实上，出租方对房屋采取断水断电、禁止出入措施并不利于纠纷的解决，亦会造成社会资源的浪费，实践中宜审慎采用。
（2）关于实际使用人的自力救济风险。2019-2022年我院审结的152件涉经营用房转租纠纷案件中，涉及权利人与实际使用人是否直接建立租赁关系的争议的有8件。其中5件发生在租赁合同履行完毕或者权利人与中间承租人对租赁合同提前解除均无异议的情形下，另外3件则发生在租赁合同未履行完毕且权利人与中间承租人之间就租赁合同解除事宜存在争议的情形下。两起案件中，权利人以中间承租人拖欠租金构成根本违约为由向中间承租人发函要求解除合同，并向实际使用人发函告知该情形；实际使用人与权利人协商一致直接建立租赁关系，并向权利人实际支付部分租金；后法院认定中间承租人未违约，权利人应当继续履行其与中间承租人之间的租赁合同，因中间承租人经权利人同意转租房屋，法院亦认定实际使用人应当继续履行其与中间承租人之间的转租合同。这意味着实际使用人仍承担向中间承租人按照转租合同约定支付租金的义务，其向权利人实际支付的部分则需由其自行追偿。可见，实际使用人在权利人与中间承租人之间就租赁合同解除事宜存在争议的情形下采取自力救济措施，直接与权利人协商建立租赁关系存在风险，实践中宜审慎采用。
5.征收补偿方面的风险
2019-2022年我院审结的152件涉经营用房转租纠纷案件中，因征收补偿事宜发生争议的有9件。司法实践中一般认为，租赁期间因征收导致房屋无法使用的，在租赁合同及转租合同中未作特别约定的情形下，实际使用人及中间承租人因合同提前解除受到实际损失，有权向中间承租人及权利人主张补偿。如果相关当事人在租赁合同或者转租合同中就承租房屋涉及征收事宜作出约定的，则应当按照其约定进行处理。部分案件中，因租赁合同或者转租合同中明确约定，中间承租人或者实际使用人在房屋征收时无权取得任何补偿，实际使用人起诉要求中间承租人支付征收补偿款未能获得支持。
（二）裁判过程中的潜在争议点
1.关于转租合同的效力认定
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年通过，已修正）第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。实践中，对中间承租人未经权利人同意情形下的转租合同效力如何认定，存在两种不同理解：一种观点认为转租合同应当认定为无效；另一种观点认定转租合同应当认定为有效，但因权利人有权解除租赁合同，转租合同因租赁合同解除而丧失履行基础，相关当事人可以主张解除。2019-2022年我院审结的152件涉经营用房转租纠纷案件中，存在一定数量的判决采前一种观点。
然，《民法典》施行后，对于这一问题的司法实践观点目前已经趋于统一。《民法典》第七百一十六条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2020年修正后的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》亦删除前述规定。据此应当认为：在中间承租人擅自转租的情况下，权利人享有解除租赁合同的权利；中间承租人不具有转租权利，转租行为实质上属于无权处分，适用无权处分相关规则，即转租合同应当认定为有效；权利人主张解除租赁合同时，因中间承租人及实际使用人均负有房屋返还义务，转租合同亦因丧失履行基础而可由中间承租人或者实际使用人主张解除。
2.关于疫情期间的租金减免标准
疫情及相应防控措施客观上影响经营用房的实际使用，中间承租人及实际使用人均可能因此遭受实际损失。对承租国有房屋用于经营的情形，本市已经出台相应的租金减免政策；在租赁标的为国有房屋的情形下，租赁关系项下的租金减免事宜一般可按照相应政策执行，但转租关系项下的租金减免问题仍存在一定争议。
根据上海市政府发布的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》、上海市国有资产监督管理委员会发布的《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》等文件精神，中间承租人不享受租金减免政策，减免金额应当全部落实到实际使用人。由此产生的问题是，中间承租人的转租收益，即租赁合同与转租合同的租金差价应当如何处理。一种观点认为，中间承租人无权享有转租收益，其应当全额减免对应期间的租金；另一种观点认为，中间承租人并无租金减免义务，仅需等额减免自权利人处获得的减免金额。我们认为：虽实际使用人受疫情及相应防控措施影响最为直接，遭受的损失最为严重，但中间承租人若对房屋存在装修、改建、分租、管理等相应经营成本投入，同样可能遭受损失，故该种情形下，对于转租收益部分，要求中间承租人全额减免有违公平原则，宜参照租赁标的为非国有房屋的情形下的处理，由中间承租人和实际使用人按照共担风险、共克时艰的原则分担。
3.关于各方主体之间的求偿关系
转租情形下，租赁合同有效存续是转租合同正常履行的基础，当租赁合同履行完毕或者提前解除时，各方当事人之间就租金或者房屋占有使用费可能产生相对复杂的求偿关系，实践中亦存在较大争议。
（1）租赁合同存续的情形下，如权利人同意中间承租人转租，则中间承租人基于租赁合同取得房屋使用权，亦有权依据转租合同的约定向实际使用人收取租金，自无疑义。存在争议的问题是，如中间承租人转租房屋未经权利人同意，权利人是否有权向实际使用人主张租金或者转租收益。对此，我们认为：首先，中间承租人违法转租并不直接影响租赁合同的效力，权利人尚未以中间承租人违法转租为由解除租赁合同时，权利人与中间承租人之间仍存在合法的租赁关系，中间承租人据此对房屋享有占有、使用、收益权利，其向实际使用人收取租金是占有、使用权利行使的变相形式。其次，中间承租人违法转租亦不直接影响转租合同的效力，权利人未以中间承租人违法转租为由解除租赁合同时，转租合同仍处于正常履行状态，中间承租人向实际使用人收取租金亦具有合同依据。最后，中间承租人对房屋享有占有、使用、收益权利的对价是租赁合同约定的租金，基于该对价的支付，中间承租人无论是否获取转租收益，均不构成对权利人合法权益的损害，转租收益不构成中间承租人的不当得利。因此，在租赁合同与转租合同尚未被解除的情况下，权利人无权直接向实际使用人主张租金或者房屋占有使用费。
（2）租赁合同届满或者提前解除的情形下，权利人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十三条的规定有权向实际使用人主张房屋占有使用费，亦不存在争议。实践中存在分歧的问题在于，租赁合同届满或者解除后、房屋实际返还前，中间承租人是否有权向实际使用人主张房屋占使用费。对此，我们认为：租赁合同届满或者解除后，权利人与中间承租人之间已不存在合法的租赁关系，中间承租人不再对房屋享有占有、使用、收益的权利，亦无权向实际使用人主张房屋占有使用费。例外情形在于：租赁合同届满或者解除后，权利人既可以直接向实际使用人主张房屋占有使用费，也可以基于中间承租人尚未返还房屋的事实向中间承租人主张房屋占有使用费，如权利人选择向中间承租人主张房屋占有使用费且中间承租人已实际支付，则房屋占有、使用、收益的权利转而归属中间承租人，中间承租人据此可以进一步向实际使用人主张房屋占有使用费。
四、对策与建议
（一）针对市场主体规范经营用房转租行为的建议
1.权利人方面
（1）确保合规经营。权利人应当严格执行相关法律规定，确保租赁标的的合法性。租赁合同中，对房屋用途、租赁期限的约定不应当突破法律、行政法规的明确规定。对于租赁标的的性质、用途、权属等关键信息，应当如实进行披露。
（2）善尽管理义务。转租情形下，权利人对租赁标的仍负有一定的管理义务，同时房屋未能得到妥善使用亦可能造成价值减损。租赁合同履行过程中，如果权利人发现中间承租人存在违规转租或者实际使用人存在违规经营问题，应当及时进行提示、纠正。
（3）履行告知义务。租赁关系中，出租方相对承租方处于优势地位，应当承担合理的信息披露义务。对于房屋装修、使用方面的特殊限制，出租方在缔约时应当注意予以提示，避免承租方的租赁目的无法实现，或者便于承租方及时作出装修计划、经营内容的调整。
2.中间承租人方面
（1）恪守诚信经营原则。2019-2022年我院审结的152件涉经营用房转租纠纷案件中，中间承租人涉诉比例极高，法院最终判决中间承租人承担违约责任的比例也较高，其中绝大部分系拖欠租金、违法转租等纯粹违约情形，可见中间承租人有必要强化诚信经营和契约严守意识。
（2）审慎规划投资行为。转租关系链中，中间承租人在租赁关系和转租关系项下负有双重义务、承担双重风险，市场经营环境变化对中间承租人可能产生更大冲击。中间承租人应当谨慎评估自身的转租行为及相应风险，合理规划资金投入，预留一定比例应对各类风险和纠纷。
（3）善尽出租方义务。转租关系中，中间承租人相对实际使用人而言处于出租方地位，亦应当承担租赁关系中出租方的相关义务，包括：➀严格执行法律规定，确保转租行为的合法性；➁履行妥善管理义务，确保经营行为的合法性；➂履行信息披露义务，如实告知租赁相关重要事项。
3.实际使用人方面
（1）审慎核查租赁标的相关情况。实际使用人应当依据自身的经营内容，对租赁标的的性质、用途、权属等情况进行审查，避免因中间承租人违法转租、超期转租、房屋系违法建筑无法办理营业执照、房屋性质与实际用途不符等原因影响后续使用。
（2）审慎确定转租合同相关条款。实际使用人签订转租合同时，应当依据自身的经营内容列明中间承租人的附随义务，如配合出具的文件等，避免因义务不明产生责任承担的争议。针对城郊区域的厂房、仓库等，审慎订入房屋征收时实际使用人不享受征收补偿等直接关系到实际使用人切身利益的条款。
（3）审慎规划装修等添附行为。司法实践中一般认为，租赁期限届满时，实际使用人对房屋投入的装饰装修费用视为折旧完毕，无权向中间承租人或者权利人主张补偿。如果实际使用人对于租赁期限延长或者续租存在特别预期，应当注意租赁期限无法延长或者双方无法就续租达成一致的现实风险，审慎规划相应投入，或者在合同中作出特别约定。
（二）针对经营用房租赁市场健康有序发展的建议
1.坚持公正裁判，依法保障各方主体权益
人民法院应当根据政治效果、社会效果和法律效果相统一的原则，遵循经济工作总体要求和政策导向，依法保护经营用房转租关系中相关主体的合法权益。同时应当重点围绕案件审理中出现的新问题、新情况开展调查研究、类案检索，为案件案件裁判夯实法律基础，并适时出台相应的规则指引。在确定合同效力时，要注重利益平衡，兼顾尊重当事人的意思自治与遵守法律的强制性规定两项价值导向；在确定合同是否解除时，要避免机械适法，妥善认定各方主体的权利义务关系，审慎适用合同解除制度，避免加重企业负担。
2.学习“枫桥经验”，建立多元纠纷解决机制
经营用房租赁纠纷案件往往存在诉请金额高、各方当事人意见分歧大等特点，一般而言调解难度较高。但调解作为重要的解决纠纷方式，能够缓和各方当事人之间的对抗、真正做到案结事了，故仍应当将调解作为化解经营用房租赁纠纷的重要方式。可以考虑建立多元化经营用房租赁纠纷调解网络，依托市场监管、行业协会等组织形成纠纷化解合力，充分利用协助调解和委托调解制度，通过调解人员自身丰富的社会生活经验，在尊重当事人意愿的前提下妥善化解纠纷。
3.加强行业监管，引导各方主体合规经营
建议相关行政管理部门加强对经营用房的管理，从源头上防止违规出租行为的发生。对于商铺、厂房等经营用房，有必要定期对权属证明、实际用途、消防安全等情况进行检查，避免因中间承租人或者实际使用人擅自改变房屋结构或者变更房屋用途进行违规经营的情况。对于宾馆、白领公寓等特殊行业经营应当加强监管，如果存在消防、治安等隐患，则应当及时依法取缔。对于厂房、仓库大规模分租情形，因征收、联合整治等原因影响房屋正常使用的，应当事先做好矛盾的预防与排摸。
4.深化府院联动，形成纠纷协调化解合力
建议充分发挥法院和相关行政管理部门的专业优势，在违法行为整治、纠纷非诉化解等方面形成良性互动，深化府院联动，汇聚共治合力。一方面，房屋管理部门最为了解熟悉房屋租赁相关政策，也详细掌握着区域房屋租赁相关情况，建议主动作为，积极引领市场行为，围绕房屋租赁领域的矛盾多发问题，加强过程监管和事前预警。另一方面，人民法院在立足审判职能的前提下，应当积极延伸审判职能，主动融入国家治理体系，善于治“已病”、防“未病”，可以考虑引入房屋管理部门专业力量，通过个案会商、专题研讨等形式，推动经营用房租赁纠纷的妥善化解。
撰写人：余艺、沈宸、龚杨帆
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