法律知识博客我的文库未分类 2022-07-19

【民商事诉讼】租赁合同纠纷

难作于易，大作于细。诉讼之道，是一个由不自由到自由的过程。今天的文章和大家分享租赁合同纠纷相关法律知识学习成果。

租赁，我们日常生活中常见的社会行为。我国租赁历史悠久，起源可追溯至原始社会。文献记载的租赁可追溯至西周时期。随着社会的发展，租赁类型越来越多元化。

一、租赁合同的概念及特征

我国《民法典》第七百零三条规定了租赁合同的定义，即租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同具有以下几点特征：

（一）租赁合同是转移财产使用权的合同。此点是其区分买卖合同、赠与合同的关键要点。

（二）承租人取得租赁物使用权以支付租金为代价。故按约支付租金为租赁合同中承租人的根本义务。

（三）租赁合同的标的物是有体物、非消耗物。此处应注意，土地使用权租赁，出租人转移的权利为对土地的使用权。

（四）租赁合同具有期限性。我国《民法典》第七百零五条规定租赁最长期限，即租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

二、房屋租赁合同纠纷司法大数据

（一）据2019年房屋租赁合同纠纷案件法院判决结果分析，支持原告全部诉讼请求占全部案件的39.46%。

（图表来自：中国司法大数据服务网，2022年7月12日，上午10:37）

（二）2019年房屋租赁合同纠纷案件争议焦点TOP10。

（图表来自：中国司法大数据服务网，2022年7月12日，上午10:37）

（三）实体法及程序法引用数据。

（图表来自：威科先行法律信息库，2022年7月8日，上午15:30）

（五）当事人类型。法人或其他组织占比相对较高。

（图表来自：威科先行法律信息库，2022年7月8日，上午15:30）

（六）审理级别。一审案件占比较高。

（图表来自：威科先行法律信息库，2022年7月8日，上午15:30）

三、房屋租赁产业相关主体

（一）上游主体

（二）中游主体

（三）下游主体

四、房屋租赁合同纠纷法律要点分析

（一）案例

（二）要点分析

1、租赁合同主要条款。

我国《民法典》第四百七十条第1款规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”

我国《民法典》第七百零四条规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

合同以当事人意思表示为核心，遵循平等、自愿等原则。合同主要条款非常重要，但也并非缺少其中某一项条款即意味着合同不成立或无效。租赁合同为继续性合同，在不断地、重复性地履行合同之过程中，合同双方亦可依据实际情况确定或补充合同条款，如租赁物对象范围的扩展，租金的支付时间等。

2、实践中较常见的违约行为。

（1）未按时支付租金。

我国《民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。

我国《民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

租赁合同以出租人交付租赁物，承租人支付租金为内容。承租人支付租金为租赁合同的主要义务条款。故法律保护出租人收取租金的权利。

（2）案涉租赁物不符合合同约定。

我国《民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

我国《民法典》第七百二十四条规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

我国《民法典》第七百二十九条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

我国《民法典》第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

出租人按合同约定交付租赁物并在合同期内保持租赁物的约定用途是承租人支付租金的对价。故法律规定出租人交付租赁物的义务和对租赁物的瑕疵担保责任。

（3）合同条款误解

我国《民法典》第四百八十三条规定，承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

我国《民法典》第五百零二条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

合同为市场交易行为的主要形式。合同成立，对双方当事人都具有约束力。合同生效后，双方应当按照约定全面履行自己的义务。故在签订合同时，双方都应谨慎、充分协商，达成合意。

（4）通知的方式

无论是租赁合同，抑或是其他民商事法律行为，通知均为其中较普遍的意思表示，可产生多种法律后果，如合同成立、合同解除、合同变更、时效中断等。

我国《民法典》第一百三十七条规定，以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。

我国《民法典》第一百三十八条规定，无相对人的意思表示，表示完成时生效。法律另有规定的，依照其规定。

我国《民法典》第一百三十九条规定，以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。

在履行合同过程中，涉及某些法律行为需以通知的方式到达对方时，通知义务人在作出通知的同时，也应注重通知的方式及预期的法律后果。

3、关于租赁合同终止后房屋附合物处理。

在租赁过程中，一定情形下，承租人会对租赁物进行装修装饰、增加物品等。租赁合同终止后，即会产生如何处置附合物及相关物品等问题。在涉及房屋附合物的处置时，主要关注以下三个要点：（1）租赁物装饰装修是否经过出租人的同意；（2）装饰装修物和租赁物是否已形成附合；（3）装饰装修物是否可拆除。

4、依照国家福利政策订立的租赁合同的特殊性。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用该解释，也不适用《民法典》“租赁合同”一章的规定。依据原建设部发布的《城市公有住房管理规定》及原建设部等部门联合发布的《廉租住房保障办法》《经济适用住房管理办法》的规定，公有住房、廉租住房、经济适用住房具有政府福利性与保障性，通常由政府投资或者给予补贴，承租人必须具备特定的条件，不是所有的民事主体都可以成为承租人。

END